Государственная регистрация прав на жилые помещения


Жилищное право

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. 

 

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. С государственной регистрацией связано возникновение и прекращение прав на недвижимое имущество, которые происходят с момента такой регистрации.

 

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе нажитые помещения, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

 

Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения, а также из договора безвозмездного пользования (гл. 35, 36 ГК).

 

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены и объекты незавершенного строительства, что является общим правовым основанием для осуществления государственной регистрации прав на такие объекты.

 

Не являясь вещным правом на недвижимую вещь (п. 1 ст. 131 ГК), право аренды жилого помещения не подлежит государственной регистрации. Что же касается договоров аренды жилых помещений, заключаемых юридическими лицами в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК, то они должны регистрироваться в тех случаях, когда заключаются на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК).

 

Передача недвижимого имущества, в том числе жилых помещений, в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК).

 

Одним из вопросов, имеющих актуальное значение в практике, является вопрос о необходимости нотариального оформления сделок с жилыми помещениями. В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

 

Применительно к сделкам, затрагивающим право собственности на жилые помещения, обязательное нотариальное удостоверение предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК), а также договора об ипотеке (п. 2 ст. 339 ГК). Как обременение (ограничение) права собственности на жилое помещение, ипотека на основании правила п. 1 ст. 131 ГК также должна быть зарегистрирована.

 

Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной п. 2 ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная регистрация проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (п. 1 ст. 9).

 

Для осуществления государственной регистрации правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности, желающие зарегистрировать сделки с недвижимостью и права на нее, подают в соответствующее учреждение юстиции документы, необходимые для государственной регистрации, и представляют квитанцию об оплате регистрации.

 

В случае, если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Учреждения юстиции проводят правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

 

Далее они устанавливают, не имеется ли противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. При отсутствии указанных оснований учреждения юстиции вносят запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершают надпись на правоустанавливающем документе и выдают удостоверение (в форме свидетельства) о произведенной государственной регистрации права.

 

Права на недвижимое имущество и сделки с ним регистрируются в Едином государственном реестре, неотъемлемой частью которого являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на этот объект (п. 1 и 2 ст. 12 Закона о регистрации прав на недвижимость). Данный реестр ведется в соответствии с указанным Законом и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства.

 

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия – условным номером. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о подлежащих государственной регистрации сделках об его отчуждении, а также о праве собственности и об иных вещных правах на данный объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя и записи об ограничениях (обременениях) указанных прав.

 

Согласно ст. 7 того же Закона государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий такую регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Юридическое лицо для получения соответствующих сведений должно предъявить документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя.

 

Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Это положение дополнено нормой Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой в выписке из Единого государственного реестра прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве, помимо сведений об ипотеке указывается наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования (наименования) юридических лиц – участников долевого строительства, фамилии, имена, отчества физических лиц – участников долевого строительства.

 

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен представить запрошенную информацию заявителю или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ в течение пяти рабочих дней. Отказ в предоставлении информации о государственной регистрации права на недвижимость может быть оспорен в судебном порядке. Получение указанной информации может оказаться целесообразным, в частности, для установления действительной принадлежности жилого помещения при решении вопроса о приобретении жилья.

 

Вместе с тем закон ограничивает получение сведений о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенных сведений о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости (например, сколько и каких жилых помещений находится в его собственности), выписок, содержащих сведения о переходе прав на объекты недвижимости, а также сведений о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Данные сведения предоставляются в установленном законом порядке только:

  • самим правообладателям или их законным представителям;
  • физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя;
  • руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ;
  • налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
  • судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями;
  • лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;
  • федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;
  • Председателю Счетной палаты РФ, его заместителю и аудиторам Счетной палаты РФ для обеспечения деятельности Счетной палаты РФ.

Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости предоставляются также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства (п. 3 ст. 7 Закона о регистрации прав на недвижимость).

 

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права.

 

В соответствии с п. 6 ст. 7 органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, имеют право предоставлять статистическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав, любому заинтересованному лицу, если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей. К статистической информации относится также информация об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период, обобщенная информация о субъектах таких сделок без идентифицирующих конкретное лицо сведений или об объектах таких сделок, информация о средней цене приобретения прав на недвижимое имущество и другая подобная информация. Такая информация может, в частности, использоваться заинтересованными лицами для изучения состояния рынка жилья в настоящий период времени.

 

Большое значение при осуществлении жилищного строительства имеют нормы, регулирующие государственную регистрацию права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества. В соответствии со ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

 

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

 

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, для регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства вместо документов, подтверждающих право собственности на соответствующий земельный участок, представляются документы, подтверждающие право пользования им.

 

В указанных выше случаях для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся объектом индивидуального жилищного строительства, предоставление проектной документации не требуется.

 

Перевод жилого помещения в нежилое

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Управление многоквартирным домом